お客さまはそれなりに来るのに、利益が出ない？

お客さまは、それなりに入っているのに、なぜか早く退店してしまうお店ってありますよね？
失敗する一つの要素として、開業時の物件の選び方に問題があることが多いのです。
物件の選び方によっては、どんなに来店が多くても利益が得られない場合があります。

「その物件」で「利益が出る」かを考える

もし直感で気に入った物件だったとしても、すぐに決めてしまうのは禁物です。
「実際の計画性にあうか」＝「効率的に利益を得られる物件」かどうか、という視点で判断をしましょう。
「面積の割に家賃が非常に高額ではないか？」
「不動産初期投資総額（敷金、礼金など）が高すぎるのでは？」etc…
開業後の運営における採算や開業時の予算組の上で適しているかどうかを見極めましょう。

「家賃」は「毎月の収支」に影響を及ぼす

まず、「家賃」に関して言えば、これは毎月の支払額を左右する要素。
実際に運営が始まった後、来客はまぁまぁ来ていて忙しいにも関わらず、どういうわけか思うように利益を得られない…。
これは高すぎる家賃が収支（採算性）に影響していくためです。
「この立地なら、多少家賃が高くても客は集まるはず、きっと大丈夫だろう」
残念ながら、そうそう甘くはありません。こういった安易な判断は非常に危険です。

「不動産初期投資額」は「開業総予算バランス」に影響を及ぼす

一方、不動産初期投資額が高額である場合は開業時点の総予算配分のバランスに影響を及ぼします。
開業時に自分が用意できる資金というのは、「自己資金」＋「親族からの援助」＋「創業融資」の３つのみ。
開業する人の事情によって資金の調達額は異なり、調達可能な上限額以上の予算を使って開業することはありえません。
限られた調達可能額があるはずなのに、やたらと不動産取得費の総額が高すぎるような物件を選んでしまうと、思いのほか店舗工事に予算が割当てられず、結果的にチープなお店しか作れないという状況に直面します。

「その物件」が「自分の身の丈に合っているか」を検証するべき

物件探しを行う前に、「自分の調達可能な開業資金」を把握し、「自分の身の丈に合った物件はどういったものか？」という基準を持つことが必要です。
その上で、「家賃（毎月の採算）」と「不動産取得総額（予算配分）」の両面から検証し、実際の開業計画にあった物件か判断しましょう。

物件は一度決めてしまうと逆戻りができず、そのまま進めるしかなくなってしまう場合がほとんどです。
「大幅に予算オーバーの開業」となったり、「開業後、どんなに頑張って働いても一向に利益が上がらない」ということに繋がってしまいます。
物件選びの判断ミスは、将来の方向性を大きく左右するものであるということをしっかり認識しておきましょう。

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